Bij Behouden Huis krijgen we heel vaak te maken met klanten en geïnteresseerden die ons vragen naar de mogelijkheden om de overwaarde in hun woning te verzilveren. Omdat Behouden Huis het mogelijk maakt dit te doen zonder de bestaande hypotheek af te lossen, komt ook vaak de vraag naar boven; Maar hoe moet dat nou als mijn aflossingsvrije hypotheek over 10, 15 of 20 jaar afloopt?
Er zijn een aantal belangrijke punten die we moeten benoemen in dit vraagstuk en hoe u kan bekijken of het houden (en niet tussentijds aflossen) van uw aflossingsvrije hypotheek een eventueel probleem kan opleveren in de toekomst.
De Aflossingsvrije Hypotheek in het kort
Een aflossingsvrije hypotheek heeft in de meeste gevallen een looptijd van 30 jaar en u bent niet verplicht tussentijds (een deel van) de lening terug te betalen. Als de termijn is verstreken moet u de hypotheek verlengen of een nieuwe hypotheek afsluiten. Dat is ook het moment waarop de bank kijkt of u de verlengde of nieuwe hypotheek wel kunt betalen en krijgt u te maken met de vernieuwde hypotheekregels.
De nieuwe hypotheekregels sinds 2013
Sinds 2013 is het erg moeilijk geworden om een nieuwe aflossingsvrije hypotheek te krijgen. Daarnaast wordt het fiscaal ontmoedigd omdat u voor nieuw afgesloten hypotheken die aflossingsvrij zijn geen hypotheekrente aftrek meer krijgt. Alle nieuw afgesloten hypotheken moeten in principe helemaal worden afgelost in 30 jaar tijd en dat zorgt voor hogere maandlasten. Bij een hypotheekrente van 3 procent en een aflossingsvrije hypotheek van €300.000 betaalt u €750 rente per maand. Inclusief aflossing zou u €1.264 per maand moeten betalen.
Sinds 2013 gaan banken bij hun berekeningen, ook bij bestaande aflossingsvrije hypotheken, uit van rente inclusief aflossing. U lost in werkelijkheid niet af, maar de bank maakt zijn berekeningen alsof u de aflossing wel zou moeten kunnen betalen.
Hoe passen banken dit in de praktijk toe?
Uit een recente enquête van de geldgids is opvallend genoeg gebleken dat bij het verlengen van de aflossingsvrije hypotheek de meeste banken deze berekening (nog) niet maken.
In de praktijk gaan ze erg soepel om met het verlengen van de aflossingsvrije hypotheek na 30 jaar en is er geen probleem als u de werkelijkelasten kunt betalen. De bank kijkt hierbij uiteraard ook naar uw pensioeninkomen als u bij verlengen met pensioen bent of binnen tien jaar met pensioen gaat.
Moet ik dan verplicht gaan aflossen bij verlenging?
Bij het verlengen van een hypotheek mag het aflossingsvrije deel meestal niet hoger zijn dan 50 procent van de woningwaarde. Alles wat hierboven zit zal u moeten aflossen door middel van een annuïteitenhypotheek. Dus als u nu een huis heeft van €300.000 en een hypotheek van €190.000, moet u na 30 jaar €40.000 gaan aflossen en kan u €150.000 als aflossingsvrije hypotheek laten staan.
Conclusie
Samenvattend hoeft u zich geen zorgen te maken als u met uw pensioen de hypotheekrente goed kunt betalen en als de aflossingsvrije hypotheek minder is dan de helft van de woningwaarde. Mocht uw hypotheek nu hoger zijn dan 50% van de woningwaarde zult u er goed aan doen om al een gedeelte af te lossen. Hou er daarnaast wel rekening mee dat de rente in de komende jaren kan stijgen waardoor ook uw maandelijkse lasten hoger zullen uitvallen wanneer u de hypotheek gaat verlengen.