Ook in Engeland wordt veel gebruik gemaakt van verzilverproducten en deze staan bekend onder de noemer; ‘Equity Release Schemes’. Dit betekent eigenlijk niets anders dan ‘geld vrijspelen’, oftewel; het benutten van de waarde die opgesloten zit in de stenen van uw woning. In Engeland maken ze onderscheid tussen twee producten die we hieronder verder zullen bespreken. De twee producten zijn;
- Lifetime Mortgages – de levenslange hypotheek
- Reversion Plans – verkoop met vruchtgebruik
Beide producten worden aangeboden door financiële instellingen en de bewoner blijft volledig verantwoordelijk voor het onderhoud.
Lifetime Mortgage – De levenslange hypotheek
Dit product valt het beste te vergelijken met de Nederlandse variant die we kennen als de verzilver- of opeethypotheek. Er wordt een hypotheek gevestigd op de woning en in ruil daarvoor ontvangt de bewoner ofwel eenmalig een bedrag ofwel een maandelijkse uitkering (of een combinatie van beiden). Deze hypotheekvariant houdt veelal in dat de bewoner geen rente betaalt, maar dat de rentelasten ieder jaar worden toegevoegd aan de schuld op de woning. De onderliggende hypotheek op de woning wordt dus ieder jaar een beetje hoger.
Voorbeeld: De bewoner neemt een lening van €45,000 op zijn woning tegen een rente van 5%. Na 5 jaar zal die schuld gegroeid zijn tot €57,433 na 15 jaar tot €93,552 en na 25 jaar zelfs tot €152,387. Deze schuld wordt pas verrekend bij verkoop van de woning en zelfs indien de woning erg in waarde zakt, mag de bewoner de rest van zijn leven in de woning blijven wonen (de bewoner kan er dus nooit uitgezet worden, ongeacht hoe lang hij in de woning blijft wonen).
Er wordt het meest gebruik gemaakt van de eenmalige uitkering. Ondanks dat dit misschien niet zo efficiënt is (het zou veel beter zijn om deze uitkering uit te spreiden over een langere periode), heeft deze methode de voorkeur van financiële partijen, omdat ze dan vanaf dag 1 meteen rente berekenen over het volledig uitgekeerde bedrag. Het nadeel hiervan is dat er vaak maar tussen de 10% en 30% van de waarde van de woning kan worden uitgekeerd (afhankelijk van leeftijd bewoner en woonsituatie (alleenstaand/samenwonend)).
Reversion Plans – Verkoop met vruchtgebruik
Deze variant lijkt heel erg op de voorgenoemde lifetime-mortgage, alleen betreft het hier een woning verkoop en geen hypotheek. Hierdoor krijgt de bewoner iets meer uitgekeerd. Deze variant komt iets minder vaak voor. De woning wordt verkocht voor een bepaald bedrag dat in 1 keer of in termijnen uitgekeerd wordt. Tevens ontvangt de bewoner een levenslang vruchtgebruik op de woning. Pas bij overlijden of verhuizen zal de woning verkocht worden en zal de financiële instelling (koper) het volledige verkoop bedrag van de woning ontvangen.
Voorbeeld: James is 75 jaar, alleenstaand en biedt zijn huis te koop aan via een Reversion Plan.
Het huis is €250,000 waard en de financiële instelling onder het Reversion Scheme berekent dat hij James €125,000 wil uitkeren per direct. James gaat akkoord en hij zal eenmalig €125,000 van de financiële instelling ontvangen. Hij hoeft geen huur of rente te betalen en kan, door het vruchtgebruik contract, de rest van zijn leven in de woning blijven wonen. Pas wanneer James overlijdt of verhuist zal de woning verkocht worden en gaat de volledige verkoopopbrengst naar de financiële instelling.
Hoeveel wordt uitgekeerd?
Het leenbedrag is, net als bij soortgelijke producten in Nederland en Frankrijk, sterk afhankelijk van de volgende factoren;
- Leeftijd; Hoe hoger de leeftijd hoe meer de bewoner uitgekeerd kan krijgen
- Of de bewoner er alleen of met een partner woont; Bij samenwoners wordt minder uitgekeerd en de leeftijd van de jongste bewoner wordt als startpunt genomen
- Hoogte van eventuele bestaande hypotheek; Hoe hoger de huidige hypotheek hoe minder er uitgekeerd kan worden. Dit komt doordat deze hypotheek direct afgelost moet worden.
- Marktwaarde van de woning; Het uit te keren bedrag wordt veelal berekend als een percentage van de huidige marktwaarde. Een hoge marktwaarde betekent dus ook dat de bewoner meer uitgekeerd zal krijgen
Lijkt het aanbod van Behouden Huis op het Engelse model?
Behouden Huis heeft veel gelijkenissen met de home reversion plans namelijk:
- Behouden Huis geeft ook een levenslang woonrecht aan bewoners, zonder huur of rente in rekening te brengen.
- De bewoner blijft in beide situaties verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning.
Een groot verschil is dat in de praktijk in Engeland de overwaarde meestal eenmalig per direct wordt uitgekeerd (ondanks dat een periodieke uitkering ook mogelijk is), terwijl de periodieke uitkering vrij weinig voorkomt. Behouden Huis keert het merendeel van de aankopen periodiek uit. De lagere kosten die zij bij de periodieke uitkering hebben zorgen ervoor dat er een hoger bedrag kan worden uitgekeerd aan de bewoner. Behouden Huis heeft tevens gelijkenissen met lifetime mortgages, maar het grote verschil is dat de propositie van Behouden Huis een woning verkoop betreft en is geen hypotheek.
Bent u benieuwd naar specifieke verzilveropties in andere landen? Lees dan hier voor Frankrijk of Nederland.