Wat vinden wij van de opeethypotheek?

Hoe werkt een opeethypotheek?

Een opeethypotheek is hetzelfde als de liftetime mortgage in Engeland. Het geeft de bewoner de mogelijkheid om een lening te nemen op de overwaarde van de woning. De rentelasten worden bij de lening opgeteld en de bewoner is deze niet jaarlijks aan de geldverschaffer verschuldigd. De bewoner betaalt de rente pas bij verkoop van de woning. De bewoner bepaalt het moment van verkoop zelf. Hoe langer hij in de woning blijft wonen, des te hoger de restschuld aan de bank. Het grote voordeel van deze structuur is dat een bewoner jaarlijks geen rentelasten betaalt. Ook heeft zijn inkomen geen invloed heeft op het in aanmerking komen voor een lening. De geldverstrekker heeft alleen blootstelling aan de waardeontwikkeling van de woning en de levensverwachting van de bewoner. Dit product is met een hoger rentetarief dan reguliere hypotheken dus vooral bedoeld voor mensen die niet aan de inkomenscriteria voldoen van reguliere hypotheken.

Robert Merton

Net als de Amerikaanse nobelprijswinnaar Robert Merton, vinden wij de opeethypotheek een goed concept. Lees hier meer over Robert Merton. Vooral omdat je nooit het risico loopt om uit de woning gezet te worden, want je betaalt geen rente zo lang je in de woning woont. Toch vragen wij ons af of opeethypotheken onder de huidige regelgeving ooit populair worden in Nederland.

De Florius verzilverhypotheek

In Juni 2017 heeft Florius de verzilverhypotheek geherintroduceerd, waarbij ten opzichte van hun vorige verzilverhypotheek het mogelijk is een hoger bedrag uit te keren. Hiermee is Florius de enige aanbieder van de opeethypotheek in Nederland. Recent zaten wij met iemand om de tafel die deze verzilverhypotheek aan het overwegen was. De bewoner was 74 jaar, de woning was hypotheekvrij en ongeveer EUR 1.000.000,- waard.

Een voorbeeld uit de praktijk

Florius bood aan dat zij 44% van de waarde van de woning zouden uitkeren . De klant had enkele scenario’s berekend waarbij hij uitging van een vast bedrag per maand en waarbij de totale waarde uitgekeerd zou worden in een periode van 10, 15 of 20 jaar. Voor de volgende analyse gaan wij uit van het gemiddelde, 15 jaar (de bewoner is dan 89 als hij niks meer kan opnemen). Florius was in staat €2.428,- per maand uit te keren over een periode van 15 jaar (in totaal EUR 440.000,-). De rente bedraagt 4.5% rente over het totaal dat is opgenomen. De restschuld bedraagt dan na 15 jaar EUR 624.852,- en na 20 jaar EUR 787.187,-. Deze schuld betaal je terug als de woning verkocht is.

Voordelen

• Een opeethypotheek heeft voor de klant een groot voordeel: er is geen rente of huur verschuldigd zo lang de bewoner in de woning woont. Het langleven risico wordt dus genomen door de geldverstrekker.
• De bewoner behoudt het eigendom van de woning. Er blijft dus vaak een deel overwaarde beschikbaar bij aflossing van de hypotheek. Echter, de vraag die gesteld moet worden is, hoeveel waarde gehecht mag worden aan dit variabele bedrag. Door het hoge rentetarief loopt de restschuld jaarlijks snel op. Een bewoner kan nooit over deze waarde beschikken, zo lang de bewoner in de woning woont. Het overgrote merendeel van mensen die verzilveren, gaat niet meer verhuizen. Erfgenamen houden op deze manier wel recht op een deel van de overwaarde. Toch is een erfenis nalaten voor mensen die verzilveren de laagste prioriteit, zo blijkt uit een onderzoek van pensioenverzekeraar PGGM. Het is voor de gebruiker veel belangrijker om een ruimer inkomen te hebben. Of om aan zorgbehoeften te voldoen en aanpassingen aan de woning te maken.

Nadelen

• Slechts 44% van de waarde van de woning wordt uitgekeerd. Het is voor een bewoner essentieel om zo veel mogelijk uit de waarde van de woning te halen (uitgelegd in dit artikel), want je kan maar één opeethypotheek afsluiten. Je moet het dus de rest van je leven doen met de opeethyptoheek die je afsluit.
• Het rentetarief van 4.5% is aanzienlijk meer dan het rentetarief over traditionele hypotheken. Dat lijkt gek omdat een omkeerhypotheek voor een bank minder risicovol is dan een traditionele hypotheek. Een traditionele hypotheek heeft het risico dat een bewoner zijn baan verliest en dus geen inkomen meer heeft om zijn hypotheek te betalen. Een bank laat bij een opeethypotheek het inkomen volledig buiten beschouwing en heeft alleen blootstelling aan de waardeontwikkeling van de woning en hoe lang iemand nog in de woning blijft wonen.
• De reden dat een opeethypotheek duurder is dan een traditionele hypotheek komt door de Basel III wetgeving. Deze dwingt banken om kapitaal te reserveren. Voor leningen waarbij klanten de rente jaarlijks optellen bij hun lening moet meer kapitaal aangehouden worden dan voor traditionele leningen. Daarnaast is het volume van een opeethypotheek veel lager dan van een traditionele hypotheek. Dus de overhead kosten zijn hoger per (opeet)hypotheek. Als banken over beide type hypotheken hetzelfde rendement willen behalen, moet het rentetarief van een opeethypotheek daarom altijd hoger zijn.
• Deze hoge rente is ook de reden dat banken maar 44% uitkeren. De restschuld is al hard opgelopen na 20 jaar. Een bank wil altijd voldoende buffer overhouden zodat de restschuld jaren later niet in de buurt komt van de waarde van het onderpand.
• Een belangrijke reden voor mensen om geen omkeerhypotheek te nemen, is de afkeer tegen een schuld. Het kan benauwend werken om opeens de schuld te vergroten, terwijl ze hun hele leven hard hebben gewerkt om de hypotheek af te lossen.

Conclusie

Wij vinden de opeethypotheek een zeer goed product en staan net als Robert Merton achter het concept. Echter, door de extra kapitaaleisen onder Basel III en de lage volumes van het product, zijn banken genoodzaakt om rentetarieven te hanteren die hoger zijn dan van traditionele hypotheken. Het nadeel van dit hoge rentetarief is dat een bank maar een klein deel van de waarde van de woning uit kan keren. Dit zonder dat een bank een risico loopt dat de restschuld in de buurt komt van de waarde van het onderpand. Daarom vragen wij ons af of een opeethypotheek in Nederland goed van de grond kan komen, zo lang de huidige wetgeving banken dwingt om hoge rentes te moeten rekenen voor producten die minder risico’s bevatten dan traditionele hypotheken.

Een mogelijke oplossing

Een mogelijke oplossing is dat aanbieders van opeethypotheken samenwerken met commerciële partijen. Bewoners zijn in staan hun woning te verkopen en een levenslang woonrecht hiervoor terug te ontvangen. Door de woning te verkopen is het mogelijk een significant extra deel van de waarde uit te keren. De aanbieder van de opeethypotheek ontvangt hetzelfde rendement met dezelfde risico’s. De commerciële partij keert het extra gedeelte aan de bewoner uit en zal uiteindelijk het eigendom van de woning verkrijgen. De commerciële partij komt met de geldverstrekker overeen hoe de aflossing geschiedt. Een mogelijkheid is het verplichten aan de commerciële partij om bij overlijden van de bewoner de woning te verkopen of om de hypotheek per direct volledig af te lossen. Op dit moment staan de algemene voorwaarden van banken zo’n structuur niet toe.

Benieuwd om te weten wat Behouden Huis voor u kan betekenen? Klik dan hier.
Overweegt u een verzilverproduct? Lees dan hier waar u op moet letten.